L’immobilier, le socle du patrimoine

"L’année 2020 restera singulière à plus d’un titre, y compris pour le marché de l’immobilier. Toutefois, la pierre demeure un pilier des stratégies de placements.

Garnir son livret A est la toute première étape de la construction d’un patrimoine. Couplé aux économies placées sur une assurance-vie, il sert le plus souvent à constituer un apport pour acheter un bien immobilier, un placement dont les Français sont très friands... à raison ! « Sur vingt ans, l’immobilier est le placement présentant les niveaux de performance les plus élevés. Les sept premiers placements sont des déclinaisons d’actifs immobiliers (foncières, SCPI ou OPCI) », révèle la dernière étude de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) qui a notamment comparé les performances des différents placements sur le long terme. Sur la période 1999-2019, les logements à Paris ont rapporté l’équivalent de 10,7 % de rendement annuel brut, eu égard à la valorisation des prix de l’immobilier, alors que le livret A, lui, plafonne à 2 % par an (pour rappel, 0,5 % seulement aujourd’hui). La pierre reste donc un élément incontournable du patrimoine, ne serait-ce que par l’acquisition de sa résidence principale. PLUS-VALUE OU RENDEMENT Acheter un bien immobilier pour le louer répond plus spécifiquement à deux stratégies : le revendre au bout de quelques années pour empocher une plus-value (à condition que les prix s’apprécient entre-temps) ou le conserver pour compléter sa retraite, auquel cas le rendement est primordial et le marché locatif aussi.

Il existe, de plus, plusieurs dispositifs qui permettent de se créer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal intéressant (Pinel, Malraux, Monument historique...). Dans tous les cas, il faut avoir bien conscience qu’il s’agit d’un placement à long terme, surtout si vous l’envisagez comme un placement refuge. S’il est arrivé par le passé que les prix s’effondrent (notamment dans les années 1990), ils sont toujours remontés à de hauts niveaux, surtout dans les grandes villes, mais il faut pour cela compter tout de même quelques années. Depuis 2013, ils ne cessent de grimper, établissant chaque année de nouveaux records (10.540 €/m2 en moyenne dans la capitale en octobre !). La crise économique actuelle a pour l’instant un faible impact sur les prix de l’immobilier dans les grandes villes. « La pression reste globalement haussière (+ 1,9 % entre le 1er septembre 2019 et le 1er septembre 2020) », constate ainsi Meilleurs­Agents. Seules les transactions ont été logiquement affectées, mais elles devraient tout de même atteindre près de 900.000, soit le même niveau qu’en 2017, « la troisième meilleure année en termes de volumes de transactions », a souligné MeilleursAgents dans son baromètre de septembre.

OÙ ACHETER ?

Les zones géographiques dans lesquelles l’investissement est le plus sûr, à la fois pour trouver un locataire, avoir un rendement correct (de 3 % à 4 %) et viser une plus-value à la revente, restent les métropoles.

Toutes les villes ne sont toutefois pas logées à la même enseigne, et il faut se méfier des rendements très élevés qui peuvent cacher un marché locatif atone, par exemple au Havre ou à Grenoble. L’investissement n’y est pas totalement déconseillé, mais il faut bien cibler la demande et préférer le centre-ville. Le choix du quartier est, lui aussi, déterminant (transports, commerces, écoles...).

La règle des 3 « e » de l’immobilier, l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, qui détermine le bon choix, est aujourd’hui d’autant plus importante à cause de la crise. Il ne suffit pas, en effet, d’investir dans une zone dynamique pour viser juste. « Il faut toujours investir selon la demande de la ville. Ainsi, Montpellier est une ville très étudiante où il vaut mieux privilégier le studio ou le deux-pièces en centre-ville, alors qu’à Nantes ou à Bordeaux la maison bien desservie en petite couronne est une bonne solution, demandée par les familles », conseille Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement. Autre exemple, Saint-Etienne redevient attractive pour les investisseurs car la population étudiante augmente. Le rendement brut y est élevé (près de 9 %), mais il faut viser le centre. De plus, il n’est pas certain que la pierre s’apprécie... Les prix y ont même chuté de 28 % en dix ans selon Meilleurs­Agents, à contre-courant de la tendance nationale !

Rendement et plus-value ne vont pas toujours de pair en matière d’investissement locatif, en particulier avec le logement neuf, de plus en plus coûteux à l’achat. Pour l’Ile-de-France, par exemple, un marché assez particulier, « la pierre “refuge” a deux caractéristiques : la pierre “rendement”, quand on investit en petite ou en grande couronne, et la pierre “coffre-fort”, si on choisit Paris », analyse Thierry Delesalle, notaire dans la capitale.

NOTRE CONSEIL

Choisir un bien locatif ne s’improvise pas, surtout en ces temps de difficulté économique. Cela nécessite toujours de faire une étude de marché au préalable concernant la demande locative et les quartiers les plus recherchés. De plus, il est important de se rendre sur place ! Ne cédez pas aux sirènes de certains promoteurs ou conseils en gestion de patrimoine qui voudraient vous vendre un programme de défiscalisation sans vous conseiller de voir le futur emplacement avant. Achetez un bien immobilier locatif comme si vous vouliez y vivre : vos critères seront certainement plus exigeants..."

PAR SANDRA MATHOREL | INVESTIR.FR | LE 04/02/21 À 09:00 | MIS À JOUR LE 09/02/21 À 14:57